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[]【广州】房地产土地价值研判、付出项目计、项目并购与合作开发全程实操(7月27-28日)

查阅: | 2019-07-10 14:51:00|发布者:

杨老师:   高级工程师,国家一级注册建筑师,东南大学工学硕士,南京大学MBA。18年大发棋牌游戏平台网址从业经历,国内地产开发建设和运营管理的著名专家,4年多的PPP项目投资运营管理。
【广州】房地产土地价值研判、付出项目计、项目并购与合作开发全程实操(7月27-28日)

【学科背景】

  异常数量、智能化时代,人人生活的依次领域都在发生在快速而深厚的革命。不可避免的,异常数量和人工智能已走入房地产行业,连迈出了革命性进步。部分用于记录客户购房时最强调的内容--项目区位和广大配套设施、房产位置和产品特色、单位面积和售价、物业收费和升值空间等等。这个数目有助于确定房产的预测价值,造福开发商对多竞争要素、造福设施和产品建造标准等于多可选项,进行资本效益分析,连用于指导前期土地获取、营销策划、产品计划、资本控制、投融资,末了的工程管理、盈利保障和物业服务。
 
  乘大数量时代下房地产行业间的竞争逐渐激烈,大发棋牌游戏平台网址越来越重视前期的土地获取,土地价值评估、项目的趋势分析和拿地流项目计办法和技术,怎样进行地块属性研究和精准测算并提升企业利润,尤其成为美大发游戏网址开发前期工作的必要技能。
 
  依照学科梳理、分析了多次下标杆地产的成功案例,总结了多个工作经理人二十多年来的工作实行数据,针对房地产投资拿地全部过程的土地价值进行解读、分析和研判,连对标杆企业的以地前后的种类计计算方式和技巧进行分析总结,被房地产行业的投资拓展、资本、财务和策划、计划人员对土地获得的全部过程来个到的询问和控制,因为成功案例和失败教训也镜,因为标杆企业为对标坐标,在十分数量广泛使用的进步机会和不断竞争和革命的地形下,根据自己企业的特征,有所为和有所不为,作出最优是选决策。

【学科收益】
        1、刺探大发棋牌游戏平台网址投资拿地的相似原理和黄金法则,增强定性分析及定量测算的技术;
 
  2、切合天时、便利、人和,刺探投资拿地新法,控制新项目拿地前后测算、准备的重要、困难和关键点,避免常规错误的发生;
 
  3、控制土地价值判断的技术逻辑与计算方法,熟练运用项目最优规划、和简洁实用的种类建议写和可研报告提高拿地方案的实操本领;
 
  4、领会并掌握标杆大发棋牌游戏平台网址拿地研判技巧和类型计办法,结合自己公司特质,使得嫁接和合理借鉴。
 
  5、在押地测评的方法和各种拿地模式和渠道的风险有什么?怎样规避和管控?
 
  6、培养和留下前期投资拓展与策划规划的中心人才,随即精准提升企业的支付利润。

【学科对象】
  大发棋牌游戏平台网址高管、商店投资机构领导、投资经理、资本和财务经理、计划研发及工程经理等。

【金牌讲师】
  杨老师:
 
  高级工程师,国家一级注册建筑师,东南大学工学硕士,南京大学MBA。18年大发棋牌游戏平台网址从业经历,国内地产开发建设和运营管理的著名专家,4年多的PPP项目投资运营管理。现供职于中国通用技术咨询公司地产研发中心负责人。
 
  曾在多下大发棋牌游戏平台网址负责技术研发和工作管理工作,劳动过的商店有新城控股集团,江苏九洲投资集团,江苏国信地产,苏宁环球集团,百胜麒麟〔南京〕建设提高有限公司,江苏亚东房地产建发集团等,当过多下地产集团公司的种类和技术负责人。在商业和住房地产实操、产品计划和市场研发方面发出增长经历。擅长项目前期报建、以地进行与运营管控方面的统筹协调工作。贯通本行业的正规技术,擅长于技术管理,尤其是开发项目前期的营销策划定位和计划设计,付出中希望的工程质量和资本采购招投标管理,付出后期的完成验交付与物业管理,啊不怕是地产开发的全程精细化管理。最擅长的领域应是住房小区(4单2000亩大盘开发经历),商业和旅游地产(3单20多万平米综合体,和4单五星级酒店的介入和操盘营造经历)

【学科大纲】
 先后部分:土地估价方法和房地产估价方法
 
  同、宗地地价评估基本方法和预测
 
  1、收入还原法
 
  2、市场比较法
 
  3、资本逼近法
 
  4、剩余法
 
  5、法地价系数修正法
 
  案例:xx买大数量下的土地和房屋成交量的预测
 
  第二、房地产评估基本方法
 
  1、市场比较法
 
  2、收入法
 
  3、资本法
 
  4、如果开发模拟
 
  5、法地价修正法
 
  案例:法地价修正法如何对土地和房产价值进行判断?
 
  第二部分:地块价值判断--项目建议写与可研报告的编辑
 
  同、地块属性研究
 
  1、做好地块属性研究的叔只问题?
 
  (同)怎样看地?
 
  (第二)项目地块的性质?
 
  (其三)在押问题的方法?
 
  2、怎样将地?
 
  (同)以地的少种方法
 
  (第二)在押地以地经常如注意的几乎只问题:
 
  (其三)以地新法(数地利人和)分析
 
  (四)土地获取黄金法则总体思维框架(意志)
 
  3、土地价值研判的意义和目的
 
  (同)地块研究到底是如研究什么?
 
  (第二)地块的区位分析的叔只中心范畴(城市、区域、地方)
 
  (其三)意思:①察觉地块本身的优势和劣势所在,②明显地块的产品适宜性
 
  (四)目的:啊种的固定奠定重要依据
 
  4、XX标杆地产成功模式的借鉴
 
  (同)土地土地要素构成基础和分析
 
  (第二)风开发流程及以客户为导向的支付流程
 
  (其三)七对眼睛能解决什么问题?
 
  案例解析:项目进行相关经验借鉴(产品、客户、土地之间的内在逻辑)
 
  土地储备结构和核定评判
 
  案例:XX新晋20强地产的叔只“漏斗”决定依据和要点
 
  土地储备结构和上低价土地的挑选
 
  土地获取方式的正常与特殊操作方法
 
  房地产项目前期拿地投资决策
 
  (同)商店投资战略和惯性
 
  (第二)怎样选择城市--城市评价标准和指标体系
 
  (其三)商店自身产品稳定-“有所为和不为”
 
  (四)发生准备以地 发生选择布局
 
  (五)早期投资测算定位和风险控制
 
  案例:怎样判读估价报告和实例点评
 
  第二、竞争分析和土地评估
 
  1.土地市场分析
 
  2地块考察和分析
 
  观报表:宗地社会条件调查表和自然条件调查表等
 
  3.区域市场分析
 
  4.竞争楼盘分析
 
  观报表:市场调研任务书
 
  5.项目定位七步骤
 
  案例:地块现场察看的重要关注点
 
  6.项目得到需要关怀的六大风险:
 
  调研报表:项目得到风险评估表
 
  案例分析:2019房地产项目尽职调查
 
  其三、地块投资的决定核心:产品计划
 
  1.商店自身产品密切相关的产品计划模板设计
 
  2.投资(或者研发)机关要何进行计划强排?
 
  3.怎样通过产品计划实现项目销售总额、销售纯利润最大化?
 
  实操案例:xx收并购项目的最优化强排方法的介绍和实行
 
  四、地块投资的决定依据:财务分析
 
  1、项目建设计划和资本构成
 
  2、项目销售计划和收益估算
 
  3.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算
 
  4.项目投资建议写
 
  5.粗略实用的趋势报告的编辑要求和题材点
 
  案例解析:XX项目的趋势报告的编辑要点
 
  先后三部分:大发棋牌游戏平台网址拿地实操技能
 
  思考一:项目利润是怎么计算出的?
 
  思考二:需要什么要素投入房地产开发和经营?
 
  思考三:怎样的房地产才能算好项目(投入/出现、交/报)
 
  思考四:怎样控制项目经济评论中测算要点及其在决定中的作用
 
  同、土地市场
 
  1、市场基本面分析
 
  2、竞争分析和延伸理解
 
  3.产品分析和广大拿地模式和案例
 
  1)、政府为主模式,成功案例:广东惠州xx科技小镇的挑选和攻坚
 
  2)、商店核心模式,成功案例:A、碧桂园评价土地的少很主导工具,
 
  B、标杆地产xx项目进行相关经验
 
  第二、 大发棋牌游戏平台网址拿地方式
 
  1、国内地产企业通行的以地方式五只模式十种方法:
 
  招拍挂介绍(第二种方法)
 
  土地转让介绍(同种方法)
 
  股权转让介绍(四种方法)
 
  合作经营介绍(第二种方法)
 
  委托代建介绍  (同种方法)
 
  2. 品牌大发游戏网址的各种独门绝技及其拿地策略
 
  1)融创的结束并购模式
 
  2)万科的模式
 
  3)碧桂园的模式
 
  4) 广泛企业勾地技巧、门槛条件设置
 
  3.不招拍挂的叔种最广泛的以地方式
 
  (1)、股权转让,万科大宗购并南都集团案例
 
  (2)、共同成立项目公司
 
  (3)、因为联合开发的名义
 
  4.其他拿地方式的局限性
 
  (4)、兼并要联合,受到交并购绿城案例
 
  (5)、在建项目转让 ,南京xx小镇转让案例
 
  (6)、股权托管
 
  (7)、改变用地类型
 
  (8)、染指“夹规划”
 
  5.房地产并购实务及案例分析
 
  (1)、法律政策
 
  (2)、贸易结构
 
  (3)、尽职调查
 
  (4)、贸易文件
 
  讨论和点评:什么是符合企业自身拿地条件的超级方式?
 
  其三、房地产项目计的中心知识(测算意义、思路、如果 )
 
  1、测算意义(测算必要性/测算作用/测算精度要求)
 
  2、测算思路(融资计划/资本/收入/税收/利润等)
 
  3、测算假设(宪章开发进程/财务评价)
 
  四、项目投资
 
  1、投资基金费用
 
  ①土地费用(土地征收拆迁费/土地出让地价款/土地转让费/土地租用费/土地入股损失)
 
  ②早期工程费
 
  ③房开发费用(建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费)
 
  ④中费用(管理费用、销售费用、财务费用)
 
  ⑤付出期间税费
 
  ⑥其他费用
 
  ⑦不可预见费等
 
  总结:付出建设费用投资估算表
 
  项目收入:项目收入的重要因素(收入估算/付出方案/租方案和价格)
 
  ①付出计划
 
  ②销售计划:某个型案例
 
  ③价格估算:市场比较法/成为本法及某案例:价格估算及展望表
 
  ④租收入和某型案例
 
  ⑤税费估算与税费表
 
  ⑥税费估算:土地增值税和“经营改增”继的房地产行业具体规定和注意事项
 
  3、项目利润
 
  ①利润的中心概念:
 
  资本价值/现金流量(经营、投资、筹资活动)/现金量与利润的涉及/经济评论指标等
 
  ②基本指标:其中收益率(财务内部收益率的计算)/销售都利率/财务净现值/投资回收期
 
  ③参考指标:
 
  (同)地价支付贴现比与xx城市花园项目案例
 
  (第二)开行资金获利倍数
 
  (其三)销售毛利率
 
  (四)资本峰值比例
 
  (五)盈利指数(现值指数)
 
  4、有关分析
 
  ①盈亏平衡分析(依照、量、造福分析)
 
  ②敏感性分析(步骤同案例)
 
  重要说明
 
  ①经济评论的广泛误区
 
  ②经济评论报告步骤
 
  ③指标体系认证
 
  ④填报模版参考
 
  案例:XXXXX项目投资分析报告
 
  五、经济测算表格分析
 
  1、测算参数
 
  2、项目盈余预测
 
  3、现金流预测
 
  案例:XXXXX项目节点计划编制模板
 
  案例:xx产业地产拿地的财务成本分析
 
  先后四部分:大发棋牌游戏平台网址各种实操以地模式的风险
 
  1、 二级市场以地方式实操和风险防范
 
  2、 直接进行项目转让获取项目实操和风险防范
 
  3、股权收购获取项目实操和风险防范
 
  先后五部分:房地产合作开发和品类并购
 
  同、合作开发投资架构模式
 
  项目公司模式
 
  因为DPP(共同形式)进行项目支出模式
 
  因为房地产信托投资基金进行项目支出模式
 
  碧桂园等大发游戏网址合作开发模式解析
 
  第二、合作开发,经营改增后优化投资进入与剥离方式设计
 
  投资进入方式(直接增资、土地评估后增资、股权转让、共同以地、借款)
 
  不同投资进入方式的财税问题解析
 
  投资退出方式解析
 
  其三、项目并购是重要的价值管理
 
  并购如何提升公司股权的价值
 
  房地产证券化有什么模式
 
  不同证券化模式的盈利模式差异
 
  为什么价值管理是同种创新的盈利模式
 
  怎样通过品种收购实现价值管理和商店变革
 
  四、房地产项目并购必须掌握的基础知识
 
  房地产转让的标准是什么?
 
  完成项目并购可以使用的方法(资本收购、股权收购、商店合并等)
 
  不同并购方式的重要区别(风险、项目时节点、价格、税费)
 
  五、房地产项目并购意向书的谈签主要
 
  并购意向书应主要签订什么内容
 
  并购诚意金处理的重要是什么
 
  六、尽职调查的重要内容
 
  项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内
 
  一直调未到主管机关审查原件
 
  一直调报告不进行法律评价和提出建议
 
  不到花色现场进行审查
 
  七、房地产项目并购的重要疑难问题
 
  签字主体问题
 
  或者发生债务的拍卖问题
 
  担保人的资信问题(人口保与物包关系)
 
  土地闲置问题
 
  症结出资股东的股权问题
 
  未经任何股东过半数同意的股权转让合同的效力问题
 
  工程结算报告争议问题
 
  并购交接
 
  八、并购估值
 
  怎样处理财务数据
 
  广泛的估值方法(资本价值法、现金流折现估价法、相对价值法、实物期权法、剩下收益法)
 
  价值调整(对赌协议的定价和价值)
 
  九、项目并购后的营业监管重点
 
  重要监控的种类中事项
 
  资本支出与品类收入监管
 
  合同监管
 
  工程监管
 
  会计监管
 
  十、并购中应主要关注的财税问题
 
  并购主要涉及哪些税收
 
  关于重组的税收政策体系(法、增值税、土地增值税、所得税、契税、印花税)
 
  资本收购与股权收购哪个税负更没有
 
  债转股需要特别注意哪些财务问题
 
  怎样进行并购重组的税收筹划,降并购税收成本
 
  案例1:某个地产公司收购土地的案例解析
 
  案例2:某个上市公司吸收合并经典案例解析
 
  先后六部分:怎样展现和升级企业的“以地能力”? 投资机构地位和沉重
 
  1、大发棋牌游戏平台网址开发模式的分析
 
  2、大发棋牌游戏平台网址开发模式对投资拿地的影响
 
  3、怎样提升企业的“以地能力”?
 
  1)归纳能力的积累
 
  2)合理的种类信息来
 
  3)刺探和研究政府计划动向
 
  4)品牌价值
 
  5)付出思路的引导性
 
  6)增强资产解决能力
 
  分析讨论:商店自身的支付模式是什么?针对投资拿地发出什么要求和避讳?
 
  4、房地产投资机构的龙头地位和工作使命
 
  1)地块投资在商店系统中的地位
 
  2)国内标杆房地产的投资管理方法和团体架构
 
  3)投资经理需要掌握的中心技能
 
  4)商店的对象和投资部的职责分解
 
  5)大发游戏网址投资机构的年目标是什么?实现目标的途径是什么?
 
  案例:若干实操结束并购拿地享受与答疑相
 
 
【学科说明】
    
【培养时间】2019年7月27-28日  广州(详见报道通知)  
【培养费用】人民币4800第一/人口 含有:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等;会务组提供酒店代订服务,如果要订餐或住宿请在报名回执单中说明,会务组统一部署,用自理。      
【合并 有关 人口】陈老师13220116135、18301562532(和微信)QQ:2113220432 www.docsroLLoff.com
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