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[]【杭州】标杆大发游戏网址投资并购、融资和房地产九种并购路径与土地进行模式涉税解析(7月27-28日)

查阅: | 2019-07-10 14:46:28|发布者:

讲师01:红老师:   100下百强高度认可他,标杆大发游戏网址实战老师。从事房地产业务17年,从事咨询工作9年,当9下房地产百强集团公司的成年税务顾问。
【杭州】标杆大发游戏网址投资并购、融资和房地产九种并购路径与土地进行模式涉税解析(7月27-28日)

【学科背景】
 
房地产并购市场起,并购是大发游戏网址迅速扩大发展的利器,凡是每个大发游戏网址都必须及早适应的新的发展模式,啊是必须熟练掌握的活技能,尤其保证企业升级变革的根本保证,啊是公司提高的助推器。项目并购痛点不少、风险四伏,怎样优化交易模式,降并购风险,增强拿地效率,成为大发游戏网址发展新课题。依照学科基于法律风险管理和并购的操两只维度,双管齐下分析风险管控与并购技巧,深入研究行业标杆与“突然”投资并购的经案例。
房地产二手项目从土地自可以分为出让地、军用地、公共流转地、拍卖地、划拨地,从尽调的内容要关怀资产的存在性、负债(特别是要么发生负债)的完整性、股权的价值、权证是否无瑕疵、重要合同的合同风险、票据的涉及税风险,涉及国土局、工商局、房产局、规划局、建设局、法院、税务局,需要综合利用财务报表分析、股权评估、税务筹划以及公司法、破产法等相关知识。依照学科浓缩一百五拾余章一手案例并购经验,分析房地产二手项目并购路径的挑选维度与方法。
 
【金牌讲师】
 
讲师01:红老师:
  100下百强高度认可他,标杆大发游戏网址实战老师。从事房地产业务17年,从事咨询工作9年,当9下房地产百强集团公司的成年税务顾问。
  一手实操三百章土地增值税清算案与一百章公司并购案,培养房地产学友超万人口。
  私创作《房地产税收面对面:实务与案例》销售5万册。
  发生增长的间接融资和直接融资经验,针对集团财税系统建设产生实操更。
讲师02:哪里老师::并购专家,标杆大发游戏网址实战背景。
  成功统筹管理多只并购项目,有十多年投资管理工作经历,有丰富的运行经验,曾为碧桂园控股、九龙仓集团、受到梁地产、复星集团、旭辉地产、泰禾地产、中铁打、中建三商店、杭钢集团等多下商店提供投资并购专项服务。擅长投资并购、争端解决、商店治理和企业法律风控系统搭建。在多年的工作实践中,针对多下商店成的并购管理起特别深入的研究。
 
【学科大纲】
首先上:房地产项目投资并购与融资
 同.投资并购的贸易模式
  1.股权收购:贸易结构、贸易手续、贸易风险
  2.资本收购:法律要件、项目全面、照耀后管理
  3.合作开发:操盘模式、僵局处理、脱离机制
  4.项目收购时犯的9异常错误
  5.项目投资考察10要诀
 第二.投资并购的贸易流程
  1.早期阶段:消息接洽、保密排他、图框架
  2.一直调与核定:尽职调查、造价咨询、资本评估
  3.方案和协议:贸易模式、贸易对价格、贸易流程、贸易协议
  4.应邀与交割:卖家义务、买方义务、脱离机制、扶贫措施
  5.贸易流程:资本共管、项目/股权完善、资本释放、项目交割、保险义务、尾款支付
 其三.投资并购的尽职调查
  1.一直调流程:早期准备、现场尽调、写作报告
  2.一直调方式:资料搜集审查、访问、问卷、查询尽职调查中的“987654321规则”
  3.一直调范围:商店治理、重要资产、涉及交易、债权债务、决定诉讼
  4.一直调成果:题材描述、风险披露、答措施
 四.投资并购的贸易文本
  1.商讨类型:股权转让、资本转让、增资扩股、合作开发
  2.基本条款:贸易中心、贸易标的、贸易价格、会条件、股权交割、项目移交、过渡期条款、保险条款、消除与终止、违约条款、操盘条款、风控长法、商讨附件
 五.投资并购的合作开发
  1.合作开发5异常痛点
  2.合作开发6异常破解之志
  3.基本条款:合作主体、商店设立、法人治理、操盘模式、僵局处理、脱离机制
  4.广泛风险和防范:土地自、合作主体、保底收益、称投资实为借贷。
 六.并购模式和财税筹划
  1.资本转让:模式介绍、财税影响、法律限制、方案设计、操作要点
  2.股权转让:模式介绍、财税影响、法律限制、方案设计、操作要点
  3.合作开发:模式介绍、财税影响、法律限制、方案设计、操作要点
  4.其他模式:司法处理、合作代建、项目包销
 七.投资并购中的沟通和谈判
  1.其中联系和汇报
  ⑴ 怎样为老板见看并购?怎样顺利通过评审会?项目定位、资本测算、盈利测算、风险控制、税务筹划等
  ⑵ 模板化、法、流程化:模式、模板、模型
  2.表面沟通和谈判
  ⑴ 谈判策略:突击、刚巧设时限、换位思考、补平衡
  ⑵ 谈判法则:刚柔法则、组织法则、准备法则、记录法则
第二部分 标杆大发游戏网址并购方法
  同.顶层设计:依照规律、重视人性
  第二.制度建设:目标导向、补驱动
  其三.流程管理:5异常维度、9异常流程
先后三部分 房地产投资并购方向
  同.并购趋势:房地产投资并购的8大趋势
  第二.八件指标:切合进入城市的8项新指标
  其三.行业趋势:大发游戏网址转型和同行业趋势
先后四部分 成功案例讲解
  案 例1:“借道伐虢”- 上海外滩地王之争
  资本市场日常操作的“赶鲨条款”、“焦土战术”、“白衣骑士”、“毒丸计划”相当策略,在本案中呈现的淋漓尽致,精彩纷呈。
  案 例2:“恢复”- 浙江XX项目股权并购案
  深度解析:并购交易流程、贸易模式、贸易结构、尽职调查、风控长法和目标公司的管理和控制。
  案 例3:“十面埋伏”- 上海虹桥XX项目股权并购纠纷案
  深度解析:怎样保证被收购方在列被并购过程中进退自如,再现交易文本设计的收放自如,不战而胜。
  案 例4:“百密一疏”- 融创收购绿城事件始末
  宋孙从好基友到决裂为敌之前世今生,其三度交锋:德之争、制度之争、法律之争。
  案 例5:“跑”- 上海宝山XX合作开发纠纷案
  深度解析:签字主体、地块限价、项目管理、脱离机制、纠纷解决同其他注意事项
  案 例6:“围魏救赵”- 万宝之争并购始末地产江湖风起云涌,围魏救赵、白衣骑士、同行动人、毒丸战术等战法频繁上演;商店公司治理、政府宏观调控、脱虚向实、杠杆收购、险资入市等问题全景解析。
  案 例7:“瞒天过海”- 河北香河县违规用地事件始末用地审批过程中广泛的法律问题和风控长法。
  案 例8:“禅剑合一”- XX300客户群诉案
  铺天盖地思维破解棘手群诉,制造集事前预防、从事中控制、以后补救的立体式企业法律风控系统。啊的为未发生,治之为未乱,制造企业法律风控之高境界:防患于未然!
  案 例9:“同女多嫁”- “XX同地数卖”资本并购纠纷案一地数改纠纷中,被让人权利保护先后次序:已经办变更登记>先合法占有>先开土地转让款>合同先建。
  案 例10:“土地闲置”- “XX土地闲置”资本并购纠纷案
  并购方应对闲置土地基本政策“三步走”;被并购方对土地闲置应对策略“三原则”。
第二上:房地产九种并购路径与土地进行模式涉税解析
先后部分:九种并购路径解析与案例实操
 同、在建工程并购(适用于二手土地并购)
  经营改增后,在建工程并购成为最流行的二手土地并购方法,啊成为营改增后多房地产公司的最优选择。可以实现税负最优,但是交易过程中呢存在十分多的风险点。需要综合考虑25%付出节点确认、预售证和产证办理前置条件确认、总包方延续施工、增值税差额扣除土地、土地增值税加计扣除多只重要节点前置调研。
  已经预售的在建工程转让土地增值税清算可以依照房屋清算与在建工程清算两种思路进行,清算的方法差异很大。
  案例1 :某个房地产集团A商店在建工程已预售,A商店被B商店合并,土地证由A改变为B,立项不改变,A商店的在建工程土地增值税如何清算?B商店销售不销售的房屋土地增值税如何清算?
 第二、投资加转股权
  投资加转股权仍然是不房地产公司实现资本并购的最优方式。多买方公司由购买股权而承担股权溢价部分64%的税负。介绍南通投资加转股权案例,节省税收5000万。
  案例2:2010年某不房地产公司B因为不动产(帐面价值126万公允价值8000万)投资新设非房地产公司A,享受土地增值税免税政策,C房地产公司以A不房地产公司合并。立即免征的土地增值税是否需要补征?2017年土地增值税清算,C房地产公司的土地资产是小?
 其三、划拨(适用于有资源的商店)
  划拨交易方式在土地增值税和增值税缺少明显规定,成为国企资产重组的优先选择。已有多只案例表明,划拨可以实现0税收交易,但是各地认定不同不具备普遍适用性。人民企同样适用划拨重组方式。
  投资是划转的同种非常形式。
  案例3:多下央企与国企在资产无偿划拨不征税的案例。
 四、分立加转股权
  分立加转股权是营业税下的广泛交易方式,经营改增后,该种交易方法的优越性大大降低。介绍由于税负无法转嫁而导致的收购停滞案例。介绍分立操作过程中应关注的风险点。
  案例4:某个酒店公司通过分立将同净地脱进入新设公司A,由于酒店公司在分立环节没有纳税,导致购买方不愿意本着A商店进行股权收购。
 五、出让股权
  出让股权是最有利卖方的贸易方法,但是是针对买方最不利的贸易方法,卖家向买方转嫁股权溢价部分58%的税负。并且承担或者发生负债与风险。介绍三只转让股权案例的操作风险点。股权交易方式的税务风险集中在股权溢价的消化,介绍七种消化股价溢价的方法。
 六、总分公司交易方式
  异常集团间可以通过总分公司的方法实现资本剥离交易,并且总分公司的异常交易模式,适用于处理一些奇异发生的事项。
  案例:我们可以实现总公司取得土地,分公司开发这种交易方式的税务处理。
 七、房地分离了储再转让
  国企可以通过土地收储而建筑物转让的方法实现不动产转让,规避土地还建筑物的转让税收。介绍两只房地分离了储案例。
  案例5:某个房地产公司土地给政府取消,取得土地补偿费5亿,立即5亿土地补偿费是否到土地增值税?
 八、出让合同变更方式
  案例:介绍通过出让合同变更实质转让土地,由于合同签订存在瑕疵而导致的2亿税款案。
 九、买资产
  最有利买方最不利于卖方的贸易方法,卖家的贸易税负最重。
  目前流行的直接进货资产的方法是法院拍卖,啊公司带来许多的税务风险,例如即使纳税也无法代开发票,代付的税款无法税前扣除。
  案例6:某个房地产公司通过法拍起自然人甲购得一块土地,并且为上代付了相关税费,但是税务机关也无法为自然人代开销售土地的专用发票。
第二部分 土地进行模式涉税解析
 同、都地让模式所涉及印花税、土地使用税、契税风险
  题材1:母公司、项目公司、国土局三在签订的增补协议是否如再到印花税?
  题材2:印花税的纳税主体是母公司还是项目公司?
  题材3:如果没有约定交地日期,怎样到土地使用税?
  题材4:如果国土局没有按期交付土地,项目公司如何交土地使用税?
  题材5:房地产公司支付用地的土地使用税什么时候停止交纳?
  题材6:不做流转手续的公用地,由于谁交税?
  题材7:如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费,市政建设配套费通过规费的样式在头报批报建时接,立即市政建设配套费是否作为契税的计税基础?
 第二、房地分离出让如何纳税
  题材1:房与地分别,应该按什么作为契税的计税依据?
  题材2:买在建工程开发,销售开发产品应纳流转税是否可以扣除在建工程已交流转税?
  题材3:土地变性合同是否到契税?是不是到印花税?
 其三、拆迁补偿用房的涉及税处理
  题材1:拆迁补偿用房是否到流转税?计税依据是什么?何时交?
  题材2:拆迁补偿用房是否到企业所得税?计税依据是什么?
  题材3:拆迁补偿用房土地增值税如何处理?
 四、公共用地房地产开发的异常处理
  题材1:因为国有用地进行投资,取得定额收益,怎样交税?
  题材2:由于企业搬迁取得的建筑及固定资产补偿款如何交税?
  题材3:共同建房取得的进项要何交流转税、土地增值税、企业所得税?
  总结和交流 专家对相环节,学生问老师答
 
【学科说明】
【培养时间】2019年7月27-28日  杭州(详见报道通知)  
【培养费用】人民币4800第一/人口 含有:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等;会务组提供酒店代订服务,如果要订餐或住宿请在报名回执单中说明,会务组统一部署,用自理。      
【合并 有关 人口】陈老师13220116135、18301562532(和微信)QQ:2113220432
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