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查阅: | 2019-06-17 14:48:10|发布者:

摘要:工作城市综合体及住宅营销领域,擅长各项目物业(住房、写字楼、商业、酒店)早期研策及后期营销操作,能有效把控项目操作节点及艺术中心

写字楼开发运营决策及盈利模式解析

  【学科价值】

  1、写字楼的实质是什么?与住宅、商业有甚区别?

  2、写字楼的开支逻辑是什么?

  3、写字楼的盈余模式对产品配置造成怎成怎样影响?

  4、写字楼操作核心事项是什么?

  5、写字楼的代表物业是什么?

  【学科对象】

  1、房地产商店董事长、总经理、其次总经理

  2、展销总经理/矿长、商业项目总经理/矿长、招标总经理/矿长、营业总经理/矿长

  3、与经贸项目营销、招标管理工作相关的相关设计、水利、购买、资产从业人员

  【名牌讲师】

  椰先生:

  改任世界500强集团城市综合体项目负责人。

  专业特长:工作城市综合体及住宅营销领域,擅长各项目物业(住房、写字楼、商业、酒店)早期研策及后期营销操作,能有效把控项目操作节点及艺术中心、擅长项目定位及产品线搭建。以后期实际运作指导前期产品设计设计,以力量最优进行后期实际操作。

  操盘项目:某著名大型商贸综合体产品系、卓达成都项目(1万亩区域开发项目)、新保利大厦(京师写字楼标杆项目)、银泰中心(京师综合体地标项目)、泰达时代广场(京师CBD最具人气写字楼项目)、四川太原万科项目(万科首次昆明试水项目)、远处润集团平谷项目(区域豪宅项目)、漓江峰景(京师西部地区当年销冠项目)。

  【学科大纲】

  重在章、写字楼本质--基础知识

  一、写字楼的定义特点及发展进程

  1、写字楼概念特点

  2、写字楼发展进程--穿越北京写字楼30提高进程,力求写字楼发展脉络;

  3、付出写字楼优劣势分析--LD分立式、ZL集团某项目拿地过程;

  二、写字楼分类及标准

  1、甲级写字楼标准

  2、初级写字楼标准

  3、商住写字楼标准

  4、鉴定写字楼级别准则

  其次章、写字楼能不能做--付出决策前置

  一、写字楼的开支条件

  1、自己条件-- 京师望京(曾经的睡成) VS 京师亦庄(江山经 济开发区);

  2、市场条件

  2.1 完善市场评判

  2.2 房地产市场评判

  2.3 竞争市场评判

  3、他家需求

  3.1 他家需求模型

  3.2 购买客户需求

  3.3 租用客户需求

  3.4 内资客户需求--世界500强富士施乐承租特点、葡萄牙凯德置地收购北京CBD某项目过程。

  自己条件、市场条件、他家需求匹配度深度分析

  二、写字楼的开支逻辑

  1、住房开发逻辑--WK的逻辑、XHW的逻辑

  2、商业开发逻辑--DYC的逻辑

  3、写字楼开发逻辑

  三、写字楼盈利模式

  1、致富模式论证--攥\兜售\租赁并举模式分析

  2、老分享--AL集团收购\HM基本项目

  3、收购模式的神经刀--HH集团案例

  4、早期决策案例--ZL某项目否定开发写字楼案例

  先后三章、写字楼做什么--写字楼定位及制品塑造

  一、写字楼整体定位

  1、品种定位方法

  1.1 基本问题的梳理

  (1)本体与市场条件的龃龉--北京时间国际项目案例

  (2)市场与客户需求之龃龉--星河湾的英\龙湖的公园\万科的户型\恒大的眼见为实;

  (3)具体与前景的龃龉--武汉某项目;

  (4)政府愿意与法商掏钱的龃龉--东莞松山湖\西宁响罗湾;

  (5)外来和尚与邻里情节的龃龉--JD品种\WK品种

  1.2 SWOT剖析

  2、稳定内容

  2.1 效益定位

  2.2 主题定位

  2.3 档次定位

  2.4 肖像定位

  2.5 他家定位

  老分享--富尔大厦\京师国际中心

  二、写字楼产品塑造

  1、完全规划设计

  1.1 完全设计设计规范

  1.2 平面布局规划

  1.3 通组织筹划

  2、修建实体设计

  2.1 修建风格

  2.2 布局设计

  2.3 层高设计

  2.4 大会堂设计

  2.5 装点设计

  2.6 车位配比

  3、机电设备

  3.1 电梯

  3.2 暖通

  3.3 5A设施

  4、配套环境

  4.1 赛场设计

  4.2 商业配套

  老分享--京师YT基本\京师HM基本

  三、早期研究收获表现--规划任务书及一些失误设计案例

  先后四章、写字楼怎么做--展销实务

  一、写字楼营销实务--JC赛场\TD日月中心\SOHO华夏案例

  1、展销策略

  1.1 入市时机的挑选

  1.2 租金、票价的制订

  1.3 折扣设定

  1.4 销控策略

  1.5 事情体搭建

  1.6 案场管理

  2、拓宽策略

  2.1 拓宽主题

  2.2 拓宽费用

  2.3 拓宽渠道

  2.4 公关活动

  2.5 兜售道具

  3、案名设计

  4、展销与推广的工夫重点安排

  二、写字楼物管要求

  1、物管模式的分类

  2、合同于不同企业之物管

  3、物管介入的工夫重点

  三、关于写字楼的腾飞复制模式论证

  1. 进去城市逻辑--HR、HD集团布局,WK新进城市要求

  2. 都市布局逻辑--都市地图的利用

  3. 研制要素--成功实例\管控体系\作业指导

  三、写字楼未来提高趋势

  先后五章、 写字楼不能做怎么办--品种其他发展趋势

  一、酒店方向

  1. 酒店产品线--校际\雅高等

  2. 酒店管理企业运营模式--喜达屋标准五星级酒店

  3. 酒店投资收益--喜达屋标准五星级酒店

  二、宾馆方向

  1. 宾馆属性及分类

  2. 宾馆的开支逻辑

  3. 宾馆的开支决策

  4. 埃公寓--宾馆目前最好的书法

  先后六章、 其余

  一、展销、总参合作方的参与及谈判--外方的管制

  二、标杆企业管控体系

  三、对于房地产展销人之要求--如何找到一名出色的人才

  四、写字楼营销、总参合作方的参与及谈判--外方的管制

  教授助理:齐老师 18810861546(同微信) QQ:847175087

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